부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주되다, 김상준 지음

부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주되다, 김상준 지음

 

 

 

책소개

 

소액으로 작은 성공에서 시작하여 꼬마빌딩주 되는 현실적인 단계별 해결책 부동산 경매를 해봤다면 무조건 겪는 상황 하나하나에 대한 1대 1 맞춤 과외 현대인은 성공에 목말라 있다. 모두가 성공을 위해 미친 듯이 살아간다. 성공의 기준은 저마다 다르지만 빼놓을 수 없는 조건 중 하나는 물질적 풍요를 누리는 것이다.

대한민국에서는 부동산을 모르고 절대 부자가 될 수 없다. 하지만 이제 막 돈을 모으기 시작한 우리가 부자에게도 어렵기만 한 부동산 시장에 쉽게 뛰어들 수 있을까? 이 책은 부자를 꿈꾸는 이들을 위해 부동산에 대한 두려움을 떨쳐내고 돈의 노예가 되는 대신 돈을 지배하며 살 수 있는 방법을 차근차근 안내한다.

이 책을 통해 부동산 물건의 외관보다 내재적인 가치를 알아보는 눈을 갖고, 영리하게 출구전략을 실행해 나간다면 각자에게 맞는 소액으로도 충분히 꼬마빌딩주가 될 수 있다. 단 한 권을 읽더라도 현장으로 나가 곧바로 실천하게 만드는 이 책을 통해 지금 당장 무조건 이기는 부동산 경매를 시작해보자. 부동산 경매 유튜버 1등, 경매의 신 김상준과 함께라면 똘똘한 꼬마빌딩 건물주가 되는 것이 절대 허황되거나 거창한 일이 아니다.

(from. 교보문고에서 제공한 정보입니다.)

 

 

 

 

목차

 

들어가는 말 프롤로그

건물주는 태어날 때부터 정해져 있지 않다.

 

저자 김상준님은 건물주는 태어날 때부터 정해져 있는 게 아니다 라고 말한다. 어린시절 대단히 불행했고, 기초생활보장 수급자 신분으로 반지하에서 친할머니와 함께 지내왔다. 십수 년 전의 이야기지만 평범한 삶을 살아온 이들은 상상조차 하기 어려운 경험을 했고, 바퀴벌레, 쥐, 거미 등을 매일 접하며 살았고, 화장실이 밖에 있는 탓에 겨울에는 수도가 항상 얼어붙었고, 여름에는 각종 악취가 끊이지 않았다.  영화 <기생충>의 꽤나 충격적인 장면으로 기억되는 반지하 방 옆을 지나가는 취객들이 노상 방뇨를 하면 창문으로 오물이 튀는 일을 현실에서 자주 겪어야 했다. 어릴 적 너무 아픈 기억이 있어 '내가 꼭 성공해서 세상에 보란 듯이 잘 살고 말겠다'라며 거듭 다짐했다. 돈을 벌어야 했기 때문에 안 해본 일이 없고, 그 일로 점자 목표의식과 정신력도 강해졌다. 그래서 내가 일을 하지 않아도 돈이 들어올 수 있는 시스템을 만들고, 그걸 사업화하는 방법을 찾아내기로 마음먹었다. 우선 내가 할 수 있는 현실적인 방법을 찾아 실행하기로 했다. 부자가 되겠다고 마음먹고 재테크와 사업을 준비하기로 했다. 재테크를 위해 안전하고 현물자산이 될 수 있는 부동산을 공부하고, 돈이 없어 일반매매에 접근할 수 없는 상황이었기에 대출 레버리지를 최대한 활용할 수 있는 부동산 경매를 시작했다. 

또한, 사업 준비를 위해 나에게 필요한 것을 배우기로 했다. 그래서 배운 것을 기점으로 남과 달리 생각하고 행동한 결과, 직장생활을 시작해 입사 5개월 만에 억대 연봉을 기록하는 기적 같은 성과를 올렸다. 그 자본은 내게 종잣돈이 되어 부동산 경매를 할 수 있게 했다.

그 후 지금까지 지속해서 경매에 참여하여 차분히 부를 축적했다. 부동산 경매를 통해 꼬마빌딩에 투자하여 현재는 100억 원 이상의 자산을 만들었다. 또한, 법인회사를 경영하며 50명 이상의 직원을 거느리고 있다.

이 책이 부자가 되기를 희망하며 역경을 이겨내고 있는 젊은이들에게 꿈과 희망을 안겨주길 바란다. 그들이 이 책을 읽고 도움을 받아 건물의 주인이 되길 바란다.

 

 

PART 01. 노예에서 벗어날 수 있는 투자 마인드, 부자를 배우자

가난에서 탈출하는 현실적인 방법

종잣돈으로 부동산을 구매하라

부자가 되고 싶다면 실행 가능한 파이프라인을 생성하라

 

'월급만으로는 부자가 될 수 없다'는 사실을 너무 늦게 알게 되었다. '열심히 일하면 잘 살 수 있다'는 그 말이 거짓말이라는 것을 조금 더 일찍 알았더라면 좋았을 뻔했다. 우리는 '누군가 정해 놓은 틀에 들어가서 열심히 일하면 성공한다'라고 주입식 교육을 받으며 살았다. 부모님 세대에는 금리가 8%~10% 육박하던 시절이라 저축만 잘하면 어느 정도 경제적 부를 이룰 수 있었다. 하지만 지금은 완전히 다른 세상에서 살고 있다. 사상 최초로 0% 실질금리를 기록하기도 했지만 소비자 물가는 매년 3%씩 올라가고 있다. 그냥 열심히만 살면 절대 경제적 자유를 달성할 수 없다. 즉, 생존에 위협을 받을 수 있다. 내가 일하지 않아도 돈을 벌 수 있는 파이프 공사를 해야 한다.

 

 

 

 

PART 02. 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석

말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다

임차인에 대항력 갖는 권리분석 30초 안에 확인하는 방법

법원에 제공되는 품질보증서를 체크해야 한다

특급비법, 가장 임차인 구별방법

 

첫째, 은행 보고서를 점검하는 방법이다. 은행은 근저당권자이기 때문에 최초에 근저당을 설정할 때 점검한 보고서가 있다. 은행은 돈을 빌려줄 때 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인한다. 은행이 대출금을 상환하기 위해 꼭 필요한 순서이기 때문이다. 만약 보고서에 선순위 임차인에 관한 기록이 없다면, 이후 생성된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확률이 굉장히 높다고 생각하면 된다.

둘째, 시세를 점검하는 것이다. 경매 물건 부동산의 주변 임대 시세를 점검하는 일은 당연하다. 최우선변제권을 가지려고 주변 시세와 엄청난 차이가 나는 금액으로 임대차계약이 체결되너 있다면 의심해보는 것이 좋겠다.

...

 

 

 

PART 03. 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라

썩다리 빌라의 가치를 상승시켜 돈을 벌어라

재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라

지분투자로 무조건 이기는 투자를 하라

비조정 지역 아파트 투자로 상승장에 합류하라

 

매각물건은 빌라로 층수는 선호도가 가장 낮은 지하 1층이었다. 전용면적 13평인 이 물건을 경매를 통해 낙찰받았다. 물건은 감정가 5,500만 원부터 시작했고, 낙찰자는 49%인 2,700만 원에 낙찰을 받았다. 이 빌라는 사용승인이 1994년으로 건축 후 27년이 지나 심각한 노후 상태였다. 물건은 낙찰자가 철저한 임장 활동과 호가 뒤에 숨겨진 금매가를 면밀히 조사하여 출구전략까지 전부 구성 후 낙찰을 받았다. 해당 물건은 투자하기 꺼리는 조건을 전부 구성 후 낙찰을 받았다. 해당 물건은 투자하기 꺼리는 조건을 전부 가지고 있었다. 물건의 층수는 지층이고 노후연도 27년 이상이 되어 매력이 없는 물건이다. 

반면에 부동산 가치가 뛰어나고 누구나 선호하는 부동산에는 어떤 것이 있을까? 준공 5년 이하의 신축, 트리플 역세권, 숲세권, 3,000세대 이상 대단지, 더 나아가 창문을 열었는데 한강이 보이는 뷰까지 이런 부동산에 투자하고 싶은 것이 많은 투자자들의 로망이다. 물론 이런 우수한 조건을 가지고 있으면 누구나 선호하는 부동산이 된다. 하지만 이런 부동산을 매입하기 위해 지속해서 근로소득을 통해 열심히 투자할 돈을 모아야 할까? 그렇게 마음먹었다면 절대 단기간 내에 투자에 임할 수 없을 것이다. 그 이유는 내가 돈을 모으는 속도보다 부동산의 가치가 올라가는 속도가 빠르기 때문이다. 시간이 지나면 지날수록 부동산 투자는커녕 소비자 물가상승에 따른 적자만 보는 상황이 될 것이다.

결론적으로 현재 내가 가지고 있는 종잣돈 범위 안에서 소유할 수 있는 부동산과 남이 선호하지 않는 부동산의 시세를 정확하게 조사한 후 매입하여 가치를 부여하며 종잣돈 보유금액을 2~3배 더 빠르게 불리는 작업을 해야 한다. 그래야 다음 투자를 만들어갈 수 있고 다양한 경험과 실력을 쌓고 자본금을 불릴 수 있다.

 

 

 

 

 

PART 04. 종잣돈 5억 원 모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트 공식

꼬마빌딩 투자하기 전 알아야 할 기초지식

꼬마빌딩 출구전략을 통해 건물에 트렌드를 입히자

꼬마빌딩 투자 시 살펴봐야 할 레버리지 효과

경매로 꼬마빌딩을 구매할 때 주의해야 할 사항은?

왜 꼬마빌딩에 투자해야 하는가?

소액으로 투자할 수 있는 꼬마빌딩도 있다

 

천번째, 대지면적이다.

두번째, 건축면적이다.

세번째, 연면적이다.

네번째, 건폐율과 용적률이다.

다섯 번째, 건물 가격이다.

여섯번째, 임대수익 및 연수익률이다.

 

 

 

 

 

 

PART 05. 꼬마빌딩 투자전략, 직접 실행해야 성공이 보인다

숨겨진 비밀을 알면 두 배 이상 가치가 높아진다

폐가 건물, 알고 보니 숨은 보물상자?

공장단지 소액투자 3,000만 원으로 취득 가능한 건물

다가구 경매 이것 하나면 노후준비 끝

꼬마빌딩, 소액투자로 500만 원 임대료 받는 방법

 

부동산 경매는 진흙 속에 숨겨져 있는 지주를 찾는 게입이다. 낙찰 후 리모델링을 통해 건축면적을 현재보다 최소 2배 이상 늘린 후 임대차를 구성하면 현재 임대료 대비 최소 2개 이상의 가치가 올라간다. 수익률이 기존 2%대에서 약 6%대까지 우상향할 수 있다. 토지를 저렴하게 낙찰받고 지가 상승을 통한 이익과 임대료 수익까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 주변 토지 주인과 적절한 협상을 통해 새로운 출구전략을 만들어낼 수도 있다. 그러니 부동산을 볼 때 현재 상황만 고려하지 말고 건물이 깔고 앉아 있는 토지가 가치를 전부 사용하고 있는지 꼭 체크해야 한다.

 

 

 

 

PART 06. 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우

쓰러져 가는 다가구 주택은 진흙 속의 진주

3억 원대 노후주택으로 5억 원 버는 방법

꼬마빌딩 무조건 1등 입찰가 선정 도대체 어떻게 할까?

꼬마빌딩 낙찰 후 악질적인 점유자와 만나다

꼬마빌딩 경매, 이것 하나면 노후준비 끝

작은 종잣돈으로 나만의 토지, 서울 성북구 나대지

작은 종잣돈으로 나만의 토지, 인천 연수구 나대지

 

부동산 경매에 투자하는 사람은 부동산의 외적 가치보다 내적 가치를 보는 데 집중해야 한다. 지금 소개할 물건을 보면 왜 이런 말이 나왔는지 알 수 있을 것이다. 경기도 안양역에 근접한 다가구주택이 있다. 이 다가구 주택은 지하 포함 총 2개 층으로 구성되어 있고, 토지 및 건물 전체를 매각하는 경매 물건이다. 토지는 37평이고 건축물 면적은 약 66평이다. 무엇보다 매력적인 부분은 진행되는 경매 최저가다 경매 감정가 약 6억 원에서 시작해 현재는 감정가 대비 64%인 3억 9,000만 원부터 경매가 진행 중이다. 

3억 9천만원 이란 금액은 경매 물건지 주변 빌라 1개 호실을 매입하는 가격이다. 하지만 경매 물건의 컨디션은 심각한 노후도를 보인다. 건축물의 사용승인 연도는 1985년으로 37년 이상 된 건축물이다. 혹자는 '아무리 싸도 37년 된 극강의 노후 다가구 건물을 구매해서 어디에 쓸까?'라고 생각할 수 있다. 하지만 현 경매 물건은 우수한 입지성을 보유하고 있고 경매가 진행되는 최저가 또한 상당히 매력적이다. 주변 토지 시세 대비 약 30% 정도 저렴하게 매입이 가능해 다양한 출구전략을 통해 안정적인 수익을 만들어낼 수 있다. 즉, 낙찰 후 일부 수리를 통해 전세를 구성하면 투자금액은 전액 회수되며 오히려 1억~2억 원 정도의 추가 투자금을 확보할 수 있다.

 

 

 

 

PART 07. 꼬마빌딩 구매 후 법과 제도까지 관리하기

꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기

꼬마빌딩 부동산 수익률 분석하는 방법

인테리어 사례, 꼬마빌딩 관리하며 가치 올리는 방법

 

 

 

PART 08. 디벨로퍼 과정, 꼬마빌딩을 직접 건축해보자

디벨로퍼 성공, 독산동 신축 이야기

디벨로퍼 성공, 인천 신축 이야기

디벨로퍼 성공, 서초구 신축 이야기

 

 

 

에필로그